A földhivatali (ingatlan-nyilvántartási) eljárás menete
Ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény csak akkor válik teljes hatályúvá, ha bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. Az eljárást az ingatlanügyi hatóság folytatja le, kérelemre. Ezen az oldalon végigvesszük, hogyan indul, mennyi ideig tart, és hol szokott elakadni.
Miről szól ez az ügy
Az ingatlan-nyilvántartás úgynevezett bejegyzési elven működik: a tulajdonjog átruházásához a szerződés önmagában nem elég, a jog megszerzéséhez a nyilvántartásba történő bejegyzés is szükséges. A hatóság a benyújtott okiratok alapján dönt, és szigorúan formális vizsgálatot végez: azt nézi, hogy az okirat megfelel-e az alaki és tartalmi követelményeknek, nem pedig azt, hogy a felek szándéka mögött mi áll.
Ezért bukik el sok kérelem apróságokon: hiányzó tanú, elmaradt aláírás, ellentmondó adat a szerződés és a tulajdoni lap között, hiányzó bejegyzési engedély.
Az eljárás lépései
- Okirat elkészítése. Tulajdonjog átruházásához ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által készített okirat kell. Az okiratnak tartalmaznia kell a felek azonosító adatait, az ingatlan adatait, a jogcímet és a bejegyzési engedélyt.
- Benyújtás. A kérelmet jellemzően az eljáró ügyvéd vagy közjegyző nyújtja be elektronikusan. Magánszemély is benyújthat kérelmet, például egy haszonélvezeti jog törléséhez, ha a jogosult megfelelő okiratot ad.
- Széljegyzés. A beadvány iktatásakor a tulajdoni lapon széljegy jelenik meg. Ez rögzíti a ranghelyet: a később érkező beadványok csak ezt követően kerülnek elbírálásra.
- Vizsgálat és döntés. A hatóság megvizsgálja az okiratokat, majd bejegyzi a jogot, vagy hiánypótlásra hív fel, illetve elutasítja a kérelmet.
- Határozat. A döntésről a felek értesítést kapnak, és a tulajdoni lapon megjelenik az új bejegyzés, a széljegy pedig lekerül.
Határidők
Az eljárás ügyintézési határidejét jogszabály állapítja meg; egyszerű, hiánytalan ügyekben a bejegyzés jellemzően néhány héten belül megtörténik, de a hatóság leterheltsége és az ügy bonyolultsága ezt befolyásolja. Bizonyos ügytípusokra – például soron kívüli eljárásra – külön szabályok vonatkozhatnak.
Fontos határidő az is, hogy a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződést az elkészítésétől számított rövid határidőn belül be kell nyújtani a hatósághoz. A késedelem mulasztási bírságot vonhat maga után.
Gyakori elakadások
- Hiányzó bejegyzési engedély. Adásvételnél az eladó gyakran csak a teljes vételár kifizetése után adja meg; addig a tulajdonjog átvezetése nem kérhető, legfeljebb tulajdonjog-fenntartás ténye jegyezhető fel.
- Terhek a lapon. Elidegenítési és terhelési tilalom esetén a jogosult (jellemzően a hitelező bank) hozzájárulása nélkül a tulajdonjog nem jegyezhető be.
- Adategyeztetés. Ha a szerződésben szereplő természetbeni cím vagy terület nem egyezik a nyilvántartással, hiánypótlás következik.
- Örökösödési ügyek. Öröklésnél a bejegyzés alapja a hagyatékátadó végzés, nem az adásvételi típusú okirat.
Jogorvoslat
Az elutasító döntés ellen jogorvoslatnak van helye a határozatban megjelölt módon és határidőn belül. Mivel a ranghely az eredeti beadvány időpontjához igazodik, sokszor érdemesebb a hiányt pótolni és a jogorvoslati lehetőséget kihasználni, mint teljesen új kérelmet benyújtani – ez azonban mindig az adott ügy körülményeitől függ, és ügyvédi mérlegelést igényel.
Vonatkozó jogszabályok
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény és végrehajtási rendelete
- Az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény
- A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény
Gyakori kérdések
Mennyi ideig tart a tulajdonjog bejegyzése?
Benyújthatom magam a kérelmet ügyvéd nélkül?
Mi történik, ha elutasítják a kérelmet?
Kapcsolódó ügyleírások
Hol intézhető hivatalosan?
Ez az oldal tájékoztatást ad, ügyintézést nem végez. A hivatalos elektronikus ügyintézés a magyarorszag.hu portálon érhető el KAÜ-azonosítás után, személyesen a kormányablakokban és a területileg illetékes hatóságnál. Okirati közreműködést igénylő ügyekben ügyvéd vagy közjegyző jár el.