Ingatlan adásvétel menete
Figyelem: ez nem kormányzati oldal.
A Hivatalos Ügyintézés független, magánkézben lévő ismeretterjesztő gyűjtemény. Nem áll kapcsolatban a
magyarorszag.hu portállal, a földhivatalokkal, a kormányablakokkal vagy bármely állami szervvel, és
ügyintézésre nem alkalmas. A tényleges ügyintézés kizárólag a hivatalos állami felületeken lehetséges.
Az ingatlan adásvétel Magyarországon kötött formához kötött ügylet: érvényesen csak írásban, ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalva jöhet létre úgy, hogy a tulajdonjog bejegyezhető legyen. Az alábbiakban végigvezetjük a folyamatot a keresgéléstől a birtokbaadásig.
A folyamat lépései
- Ellenőrzés a szerződés előtt. Friss tulajdoni lap, a széljegyek tisztázása, a terhek (jelzálog, végrehajtási jog, haszonélvezet) áttekintése, társasháznál közös költség igazolás, energetikai tanúsítvány, esetleges építési engedélyek és használatbavétel megléte.
- Ajánlat, foglaló. A vételi ajánlat és a foglaló már kötelezettséget teremt. A foglaló sajátossága, hogy a szerződés meghiúsulásáért felelős fél elveszíti (vevő), illetve kétszeresen köteles visszaadni (eladó). Az „előleg” ezzel szemben visszajár.
- Szerződéskötés. Az ügyvéd elkészíti az adásvételi szerződést, azonosítja a feleket, és ellenjegyzi az okiratot. A szerződésben rögzíteni kell a vételárat, a fizetés ütemezését, a birtokbaadás időpontját, a terhek rendezését és a bejegyzési engedély kiadásának feltételeit.
- Fizetés, letét. A vételárrészletek fizetése történhet ügyvédi letéten keresztül vagy közvetlen átutalással; hitel esetén a bank a folyósítást feltételekhez köti. Készpénzes fizetésre értékhatár és bizonyítási kockázat vonatkozik – az átutalás mindig biztonságosabb.
- Földhivatali benyújtás. Az ügyvéd benyújtja a kérelmet, megjelenik a széljegy, majd a bejegyzési engedély birtokában megtörténik a tulajdonjog átvezetése.
- Birtokbaadás. Jegyzőkönyv készül a mérőóra-állásokról, a kulcsokról és az ingatlan állapotáról. Ezt követi a közművek átírása és a lakcím rendezése.
Ellenőrzési lista vásárlás előtt
- Egyezik-e az eladó személye a tulajdoni lapon szereplő tulajdonossal? Ha meghatalmazott jár el, érvényes-e a meghatalmazás?
- Van-e haszonélvezeti jog? A haszonélvező hozzájárulása vagy a jog törlése nélkül a lakás birtokba vétele nem biztosított.
- Van-e jelzálog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog vagy perfeljegyzés?
- Van-e a tulajdoni lapon széljegy, és mit takar?
- A természetbeni állapot megfelel-e a nyilvántartásnak: feltüntették-e a bővítést, a tetőteret, a melléképületet?
- Társasháznál: hátralékmentesség, tervezett felújítás, alapító okirat tartalma.
- Osztatlan közös tulajdonnál: használati megosztási megállapodás, elővásárlási jog rendezése.
- Bérlővel terhelt-e az ingatlan? A bérleti jogviszony a tulajdonosváltással nem szűnik meg automatikusan.
Költségek
A vásárlót jellemzően az alábbi tételek terhelik: az ügyvédi munkadíj (piaci megállapodás kérdése, gyakran a vételár arányában), a tulajdoni lap és egyéb lekérdezések díja, a földhivatali eljárási díj, valamint a visszterhes vagyonátruházási illeték, amelyet a szerzést követően az adóhatóság vet ki. Hitelfelvétel esetén ehhez jön az értékbecslés, a közjegyzői okirat és a bank díjai.
Az eladónál a szerzés óta eltelt időtől és a szerzési értéktől függően személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség keletkezhet.
Tipikus buktatók
- Hitel és határidők ütközése. Ha a vevő hitelből fizet, a szerződésben reális határidőt kell adni a folyósításra, és rögzíteni kell, mi történik, ha a bank elutasítja a kérelmet.
- Elmaradt tehermentesítés. A régi jelzálogot az eladó bankja csak a tartozás rendezése után törli; a folyamat lépéseit és a pénzmozgás sorrendjét a szerződésben pontosan rögzíteni kell.
- Rejtett hiba. Az eladó kellékszavatossággal tartozik; használt ingatlannál a szavatossági igény érvényesítésének határidejét és a bizonyítás nehézségét is érdemes mérlegelni, ezért javasolt szakértői állapotfelmérés.
- Hiányzó papírok. Az évtizedekkel ezelőtti bővítés használatbavételi engedélye gyakran hiányzik; a rendezés a vevő terhére maradhat.
Vonatkozó jogszabályok
- A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (adásvétel, foglaló, szavatosság)
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény
- Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény
- Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény
Gyakori kérdések
Kötelező ügyvédet fogadni ingatlan adásvételhez?
A tulajdonjog bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okirat szükséges, tehát a gyakorlatban nem kerülhető meg. Az ügyvédet a felek közösen vagy külön-külön is megbízhatják.
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
A foglaló biztosítékként működik: ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, elveszti, ha az eladó hibájából, akkor az kétszeresen jár vissza. Az előleg minden esetben visszajár, csak a vételárba beszámító részfizetés.
Meddig kell bejelenteni az adásvételt az adóhatóságnál?
A vagyonszerzést az eljáró ügyvéd vagy a földhivatal jelzi az adóhatóság felé, amely ezt követően kiveti az illetéket. A fizetési határidőt a fizetési meghagyás tartalmazza.
Vásárolhat külföldi állampolgár ingatlant Magyarországon?
Az uniós polgárokra és a nem uniós állampolgárokra eltérő szabályok vonatkoznak; utóbbiaknál egyes esetekben hatósági engedély szükséges, termőföldre pedig külön, szigorúbb korlátozások élnek.
Kapcsolódó ügyleírások
Hol intézhető hivatalosan?
Ez az oldal tájékoztatást ad, ügyintézést nem végez. A hivatalos elektronikus ügyintézés a magyarorszag.hu portálon érhető el KAÜ-azonosítás után, személyesen a kormányablakokban és a területileg illetékes hatóságnál. Okirati közreműködést igénylő ügyekben ügyvéd vagy közjegyző jár el.